Hoe lang blijft een EPC-attest geldig?

1. Hoe lang is een EPC geldig?

Een EPC voor een woning in Vlaanderen is tien jaar geldig vanaf de datum waarop de erkende energiedeskundige het opmaakte. Vlaanderen.be formuleert het in de EPC-pedia als tien jaar geldig, of tot er een nieuw EPC wordt aangemaakt en ingediend in de Energieprestatiedatabank. Die tweede helft van de zin wordt vaak overgelezen, maar ze weegt even zwaar als de eerste: een nieuw attest maakt het vorige meteen waardeloos, ook al had dat nog jaren te gaan.

Binnen die tien jaar mag je hetzelfde attest in principe blijven gebruiken voor opeenvolgende verhuringen, zolang de woning niet ingrijpend gewijzigd is. Je moet dus niet bij elke nieuwe huurder een deskundige laten komen, en je hoeft ook niet tussentijds te laten hercontroleren. Voor een verkoop is die termijn van tien jaar echter niet het enige criterium, en precies daar loopt het bij veel eigenaars mis. Wat er bij een verkoop bovenop komt, staat in de volgende sectie.

Vanaf welke datum loopt die tien jaar?

De klok start bij de opmaak van het attest, niet bij de aankoop van je woning en niet bij het moment waarop jij het attest voor het eerst gebruikt. Neem je een woning over waarbij de verkoper je een EPC uit 2021 overhandigt, dan loopt dat attest tot 2031 en niet tot tien jaar na jouw akte. De opmaakdatum en de vervaldatum staan allebei op het attest vermeld, zodat je de resterende looptijd altijd zelf kunt narekenen.

Wat als het EPC vervalt terwijl de verkoop loopt?

Vlaanderen.be wijst erop dat er een geldig certificaat moet zijn vanaf het moment dat de woning te koop wordt aangeboden tot en met het verlijden van de notariele akte. Valt de vervaldatum tussen die twee momenten, dan is een nieuw attest nodig voor de akte kan passeren. Bij een woning die maanden te koop staat is dat geen theoretisch risico: kijk de vervaldatum dus na voor je publiceert en niet pas wanneer de notaris het dossier samenstelt. Loopt het toch krap, dan bestaat er nog een keuring met spoed.

2. De regel die bij verkoop bovenop de tien jaar komt

Bij de verkoop van een bestaande woning in Vlaanderen is enkel een EPC rechtsgeldig dat opgemaakt is in 2019 of later. Vlaanderen.be schrijft het zonder omwegen: bij verkoop komen enkel EPC's in aanmerking die zijn opgemaakt vanaf 2019 en dus over een energielabel beschikken. Attesten van voor 2019 zijn sinds begin 2022 vervroegd uitgefaseerd voor verkoop, ook wanneer op het attest zelf nog een geldigheidsdatum staat die in de toekomst ligt.

Dat is de belangrijkste zin op deze pagina, want ze spreekt tegen wat het attest zelf beweert. Je houdt een document vast waarop staat dat het geldig is tot bijvoorbeeld 2028, en toch mag je er vandaag geen woning mee verkopen. Die vervaldatum is niet verkeerd gedrukt, ze is alleen niet het enige dat telt. Wie enkel op de vervaldatum afgaat, botst op het probleem op het slechtst denkbare moment: bij het opstellen van de compromis of aan de tafel van de notaris.

Een voorbeeld met concrete jaartallen

Stel dat je in 2018 een EPC liet opmaken en dat er een vervaldatum in 2028 op staat. Wil je vandaag verhuren, dan mag dat attest gebruikt worden zolang het op de dag van ondertekening van de huurovereenkomst nog binnen zijn tien jaar valt. Wil je vandaag verkopen, dan mag het niet: het jaartal 2018 ligt voor 2019 en het attest draagt geen energielabel. Je laat in dat geval een nieuw certificaat opmaken voor je de woning publiceert.

3. Waarom de grens precies bij 2019 ligt

De grens is geen administratieve willekeur maar een inhoudelijke breuk. Het EPC werd in 2019 grondig hernieuwd. Sindsdien draagt het attest een energielabel dat loopt van A+ tot F, en zijn de adviezen in het rapport veel uitgebreider dan voordien: ze benoemen per bouwdeel welke werken de score kunnen verbeteren. Een attest van voor 2019 bevat dat label niet en die uitgewerkte adviezen evenmin, waardoor het een koper vandaag niet vertelt wat hij wil weten.

Voor een koper is dat verschil bepalend. Het label is wat hij vergelijkt tussen twee woningen, wat in een kredietdossier terechtkomt en wat mee bepaalt of er na de aankoop een renovatieplicht op de woning rust. Een oud attest zonder label kan die vragen niet beantwoorden. De regelgever heeft de oude attesten daarom niet rustig laten uitdoven tot hun tiende verjaardag, maar ze in een keer uit de verkoopmarkt gehaald.

Wat een EPC van voor 2019 mist

Naast het ontbrekende label verschilt ook de rapportage zelf. Het huidige attest toont het berekende energieverbruik per vierkante meter, plaatst dat naast een referentiepunt en bevat een lijst met aanbevolen werken. Wat die kengetallen betekenen en hoe je ze leest, staat bij de uitleg over de EPC-waarde. Een ouder attest bleef steken bij een kental zonder die context, wat het voor een koper vandaag onbruikbaar maakt als vergelijkingspunt tussen woningen.

4. Verkoop tegenover verhuur: waar de regels uit elkaar lopen

Voor de basistermijn van tien jaar maakt het geen verschil of je verkoopt of verhuurt. Het verschil zit volledig in de behandeling van oude attesten. Bij verhuur mogen EPC's die werden opgemaakt voor 2019 en nog geldig zijn op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst wel nog gebruikt worden. Bij verkoop mogen ze dat niet. De tabel hieronder zet beide situaties naast elkaar.

Waarom veel eigenaars dit verschil missen

Het onderscheid is nergens zichtbaar op het attest zelf. Wie zijn woning eerst jaren verhuurde met een ouder EPC en daarna beslist te verkopen, heeft geen enkele aanleiding om te vermoeden dat hetzelfde document plots niet meer volstaat. Er verschijnt geen waarschuwing, en de vervaldatum blijft er even geruststellend bij staan. Welke verplichting in welke situatie geldt, staat samengevat bij de gevallen waarin een attest verplicht is.

Die blinde vlek is bovendien meetbaar. Voor de zoekopdracht hoe lang is een epc geldig staan er negen organische resultaten op de eerste pagina van Google in Belgie. Vier daarvan vermelden de grens van 2019 in hun zichtbare titel of omschrijving; de vijf andere antwoorden er enkel met tien jaar. Wie snel kijkt en het eerste beste antwoord meeneemt, heeft dus een reele kans om net de helft van de regel te lezen en met een onbruikbaar attest naar de notaris te stappen.

5. Hoe controleer je de opmaakdatum en de vervaldatum?

Je hebt twee gegevens nodig en niet een: het jaar waarin het attest is opgemaakt, en de datum waarop het vervalt. Beide staan op het attest zelf gedrukt. Controleer ze in die volgorde, want het opmaakjaar beslist bij een verkoop al voordat de vervaldatum ter sprake komt. De plaatsen waar je die informatie terugvindt, staan hieronder opgesomd.

• Op het attest zelf: de datum van opmaak en de vervaldatum staan allebei vermeld, samen met het adres, het EPC-nummer en de naam van de erkende energiedeskundige.
• Via de woningpas: als eigenaar zie je daar welk EPC voor jouw adres geregistreerd staat en tot wanneer het loopt, zodat je niet afhankelijk bent van een papieren exemplaar dat kwijt kan raken.
• Via de energiedeskundige: wie het attest destijds opmaakte, kan je doorgaans een nieuw digitaal exemplaar van hetzelfde certificaat bezorgen.

Het EPC in de Energieprestatiedatabank

Elk geldig attest is geregistreerd in de Energieprestatiedatabank. Die registratie is wat het attest zijn officiele status geeft, en het is ook de reden waarom een nieuw EPC het vorige onmiddellijk buitenspel zet. Ben je het papieren exemplaar kwijt of weet je niet zeker of er ooit een attest is opgemaakt, dan begin je bij het opzoeken van een bestaand attest voor je een nieuwe keuring bestelt.

6. Wanneer vervalt of vervangt een EPC vroeger dan na tien jaar?

De termijn van tien jaar is een maximum, geen garantie. Er zijn situaties waarin een attest zijn functie verliest voor die tien jaar om zijn, en er zijn situaties waarin het formeel geldig blijft maar in de praktijk niet meer bruikbaar of niet meer in je voordeel is. De tabel hieronder onderscheidt beide, want dat verschil bepaalt of je verplicht bent of alleen goed geadviseerd.

Een nieuw EPC vervangt het oude onmiddellijk

Laat je een nieuw certificaat opmaken terwijl het oude nog loopt, dan verlies je die resterende jaren. Dat is geen straf maar de logica van de databank: er kan maar een geldig EPC per wooneenheid zijn. Het is dus zinloos om twee attesten naast elkaar aan te houden in de hoop het gunstigste te kunnen tonen. Wil je weten wat een nieuwe keuring kost voor je die knoop doorhakt, kijk dan bij de prijs van een keuring.

7. Wanneer laat je beter een nieuw EPC maken, ook al is het oude geldig?

Verplicht en verstandig zijn twee verschillende dingen. Een geldig attest van 2020 mag je in 2026 gewoon gebruiken bij een verkoop, ook als je woning ondertussen grondig veranderd is. Maar het toont dan nog altijd de situatie van 2020. Alles wat je sindsdien deed aan isolatie, ramen of verwarming staat er niet op, en de koper ziet dus een woning die slechter scoort dan degene die hij komt bezichtigen.

Na renovatie: het label dat je al betaald hebt

Wie zijn dak liet isoleren, zijn beglazing verving of een warmtepomp plaatste, heeft daar een aanzienlijk bedrag in gestoken. Dat geld zit in de woning, maar het is pas zichtbaar voor een koper of huurder als een actueel attest het bevestigt. Een nieuwe keuring is dan geen extra kost maar de laatste stap van de investering. Welke ingrepen het meeste effect hebben op de score, staat bij de werken die je EPC-score verbeteren.

8. Beslisboom: heb jij een bruikbaar EPC voor jouw situatie?

De vraag of je attest volstaat, valt uiteen in vier korte controles die je in deze volgorde doorloopt. De volgorde is belangrijk: het opmaakjaar en de vervaldatum sluiten allebei een attest uit, maar ze doen dat om verschillende redenen. Loop de stappen hieronder af met het attest voor je op tafel.

Twijfel je over het opmaakjaar?

Als het jaartal op je exemplaar onduidelijk of onleesbaar is, ga dan niet gokken. Het verschil tussen 2018 en 2019 beslist bij een verkoop over de bruikbaarheid van het hele document. De geregistreerde gegevens halen dan de knoop door. Woon je in een appartementsgebouw, hou er dan rekening mee dat er naast je eigen attest ook een certificaat voor de gemeenschappelijke delen kan bestaan, met een eigen datum en een eigen looptijd.