EPC opzoeken: je eigen attest en dat van een andere woning

1. Waar een bestaand EPC eigenlijk bewaard wordt

Een EPC is geen papier dat bij jou thuis ligt en verder nergens. Elk geldig attest wordt door de energiedeskundige geregistreerd in de centrale energieprestatiedatabank van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, en die registratie is wat het attest zijn officiele status geeft. Het papieren of digitale exemplaar dat jij in handen hebt, is dus een afdruk van een gegeven dat elders bewaard blijft. Daarom kun je een verloren EPC bijna altijd terugvinden, en daarom heeft het weinig zin om een nieuwe keuring te bestellen voor je hebt gecontroleerd of er al iets bestaat.

Vanuit die ene databank vertrekken twee vensters. Het eerste is de woningpas, het digitale paspoort van je woning, waar alle attesten en gegevens van jouw adres samenkomen en waar je pas binnenkomt na aanmelding. Het tweede is de publieke zoektool Zoek een EPC, die sinds oktober 2023 aan iedereen een beperkt uittreksel toont van het geregistreerde attest van gelijk welk adres. Dat onderscheid tussen het volledige dossier en het publieke uittreksel loopt als een rode draad door de rest van deze pagina, want het bepaalt wat jij te zien krijgt in jouw rol.

Er is nog een derde spoor dat vaak vergeten wordt: de energiedeskundige die het attest opmaakte, houdt zijn dossier bij. Die persoon kan je een duplicaat bezorgen en beschikt bovendien over de onderliggende vaststellingen en foto's. Dat spoor wordt belangrijk zodra je niet alleen het attest wil terugvinden, maar ook wil weten waarom er iets in staat dat je niet begrijpt. Wil je eerst het bredere kader, lees dan de basisuitleg over het energieprestatiecertificaat.

2. Je eigen attest terugvinden als eigenaar

Ben je eigenaar of mede-eigenaar, dan heb je de gemakkelijkste weg. Via de woningpas op woningpas.vlaanderen.be kom je binnen in het dossier van je eigen wooneenheid en zie je het volledige EPC, niet enkel het label. Je kunt het document daar bekijken en bewaren, zodat je het meteen kunt doorsturen naar je notaris of je makelaar. Hieronder staan de twee dingen die daarbij het vaakst voor vragen zorgen.

Aanmelden en je juiste wooneenheid kiezen

Aanmelden gebeurt met een digitale sleutel: je elektronische identiteitskaart met kaartlezer, de itsme-app of Mijn Burgerprofiel. De koppeling tussen jou en het pand verloopt via de eigendomsgegevens, niet via je domicilie. Dat verklaart twee veelvoorkomende verrassingen. Een verhuurder die zelf ergens anders woont, vindt zijn huurpand terug omdat hij eigenaar is. Een huurder daarentegen vindt het pand waar hij woont niet terug, ook al staat hij er ingeschreven. Heb je meerdere panden, kies dan zorgvuldig de juiste wooneenheid, want in een appartementsgebouw bestaat er naast het EPC van jouw appartement mogelijk ook een apart attest voor de gemeenschappelijke delen.

Wat het unieke certificaatnummer voor je doet

Elk geregistreerd EPC draagt een uniek certificaatnummer. Dat nummer is meer dan een administratief kenmerk: het is de sleutel waarmee je een attest terugvindt zonder het adres te gebruiken, en waarmee je controleert of een document dat iemand je toestuurt overeenstemt met wat er in de databank staat. Noteer het nummer dus zodra je je attest opent. Je hebt het ook nodig als je later een klacht wil indienen over de inhoud, want een dossier zonder certificaatnummer is voor het agentschap niet behandelbaar. Bewaar het samen met de opmaakdatum, want die twee gegevens beantwoorden samen bijna elke vraag die een notaris je zal stellen.

3. Wie mag welk EPC raadplegen?

Dit is het punt waarop de meeste pagina's over dit onderwerp verouderd zijn. Lange tijd klopte het antwoord dat alleen de eigenaar een EPC kon raadplegen en dat iedereen anders het moest vragen aan de verkoper of verhuurder. Sinds de publieke zoektool bestaat, is dat maar half waar meer. De juiste manier om ernaar te kijken is in twee lagen: er is een publieke laag met het label en de kerncijfers, en een afgeschermde laag met het volledige attest. Wie je bent, bepaalt tot welke laag je toegang krijgt.

Kandidaat-koper: eerst controleren, dan pas vragen

Als kandidaat-koper heb je een dubbele positie. Je kunt het label van het adres zelf opzoeken voor je ook maar iemand belt, en dat is precies waarvoor het agentschap de tool bedoeld heeft: verhinderen dat verouderde of vervalste attesten circuleren. Tegelijk heb je recht op meer dan dat label. De aanbevolen werken, de vastgestelde isolatiegraad en het aandeel dat verwarming en warm water innemen, staan alleen in het volledige document. Vraag dat dus expliciet op, en leg het naast wat je publiek vond. Verschilt de energiescore of de datum, dan heb je een reden om door te vragen voor je een bod uitbrengt.

Huurder en kandidaat-huurder: wat je mag verwachten

Een huurder heeft geen eigen ingang in de woningpas, want die loopt via eigendom. Dat betekent niet dat je met lege handen staat. De verhuurder hoort je het EPC te bezorgen bij het afsluiten van de huurovereenkomst, zodat je weet hoe energiezuinig het pand is voor je tekent. Krijg je het niet, herinner er dan schriftelijk aan en zoek intussen het label van het adres op in de publieke tool, zodat je toch een eerste beeld hebt. Wil je begrijpen wat een score van bijvoorbeeld 400 kilowattuur per vierkante meter per jaar concreet betekent voor je factuur, lees dan hoe je de energiescore en het label leest.

Syndicus, notaris en makelaar

In een appartementsgebouw zit een deel van het verhaal buiten je eigen voordeur. De vereniging van mede-eigenaars laat een attest opmaken voor de gemeenschappelijke delen, en dat document leeft in het dossier van de syndicus, niet in jouw persoonlijke woningpas. Vraag het daar op als je verkoopt, want de notaris zal ernaar vragen. De notaris en de makelaar zelf krijgen het volledige attest doorgaans van jou als opdrachtgever. Zorg dat zij het tijdig hebben, want de energiescore en het label moeten al in de advertentie vermeld staan en niet pas bij de ondertekening.

4. Het EPC opzoeken van een woning die je wil kopen

Hier is de volgorde die je het meeste oplevert. Zoek eerst zelf het adres op in de publieke tool, nog voor de bezichtiging. Je weet dan al of er uberhaupt een geregistreerd attest bestaat, wanneer het is opgemaakt en welk label eraan hangt. Dat verandert de bezichtiging: in plaats van te vragen of de woning goed geisoleerd is, vraag je gericht naar de spouwmuur, het dak of de beglazing die het label verklaren.

Vraag daarna het volledige attest op bij de verkoper of de makelaar en vergelijk drie dingen. Ten eerste de opmaakdatum, want die bepaalt of het attest bij de verkoop nog dienst kan doen. Ten tweede de energiescore, die exact moet overeenkomen met wat je publiek terugvond. Ten derde de wooneenheid: bij een opgesplitst pand of een appartement komt het voor dat je het attest van de verkeerde eenheid onder ogen krijgt. Klopt een van die drie niet, dan is dat geen detail maar een signaal.

Wat je daarna met het attest doet, is even belangrijk als het vinden ervan. De lijst met aanbevolen werken vertelt je wat er nog moet gebeuren, en het label vertelt je of je na de aankoop binnen een vaste termijn moet renoveren. Reken die kost door in je bod. Meer daarover lees je bij de renovatieplicht die op een aankoop volgt en bij de isolatiewerken die het meeste opleveren.

5. Je attest staat niet in de databank of is zoek

Niets terugvinden voelt als een fout van het systeem, maar is meestal gewoon informatie. De databank bevat de attesten die effectief zijn opgemaakt en geregistreerd. Vind je niets, dan is de kans het grootst dat er nooit een EPC is gemaakt voor die eenheid, bijvoorbeeld omdat het pand al jaren in dezelfde familie zit en nooit verkocht of verhuurd is. Onderstaande tabel helpt je onderscheiden welk scenario op jou van toepassing is.

Een duplicaat vragen aan de energiedeskundige

Begin bij de deskundige die het attest opmaakte. Zijn naam en erkenningsnummer staan op het attest zelf, en als je dat niet meer hebt, vind je ze terug in het exemplaar in je woningpas. Een duplicaat opvragen is de snelste weg omdat de deskundige het dossier al heeft en het document meteen opnieuw kan bezorgen. Bijkomend voordeel: je kunt hem in dezelfde beweging vragen waarom een bepaald element zo beoordeeld is, iets wat je bij een instantie niet krijgt. Werkt de deskundige niet meer of is hij onbereikbaar, dan valt dit spoor weg en ga je een stap verder.

Een kopie vragen aan het VEKA

Lukt het niet via de deskundige, dan vraag je een kopie aan bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, dat de databank beheert. Je doet dat via het contactkanaal van het agentschap en je hebt daarvoor je gegevens en bij voorkeur het certificaatnummer nodig. Hou er rekening mee dat een kopie geen nieuw attest is: de inhoud en de opmaakdatum blijven wat ze waren. Is het attest inhoudelijk verouderd of niet meer bruikbaar voor je plannen, dan helpt een kopie je niet vooruit en heb je een nieuw attest van een erkende deskundige nodig. Moet dat snel gaan omdat er al een compromis op tafel ligt, kijk dan bij een keuring op korte termijn.

6. Teruggevonden, maar is het attest nog bruikbaar?

Dit is de vraag die deze pagina echt moet beantwoorden, want hier gaan mensen de mist in. Een attest terugvinden is niet hetzelfde als een geldig attest hebben. Er bestaan twee verschillende toetsen: de klassieke geldigheidsduur van tien jaar vanaf de opmaakdatum, en een tweede toets die alleen bij verkoop speelt en die veel strenger is. Sinds begin 2022 is bij een verkoop enkel nog een EPC rechtsgeldig dat opgemaakt is in 2019 of later, ook al staat er op het papier een vervaldatum die nog jaren in de toekomst ligt.

Bij verhuur geldt die tweede toets niet. Daar volstaat het dat het attest geldig is op het moment dat de huurovereenkomst ondertekend wordt, ook als het van voor 2019 dateert. Wie dus een oud attest terugvindt, kan er perfect mee verhuren en toch niet mee verkopen. Daarbovenop komt nog dat een EPC moet blijven gelden vanaf het moment dat je de woning te koop aanbiedt tot en met het verlijden van de akte, en dat een nieuw EPC voor dezelfde eenheid de geldigheid van het vorige onmiddellijk stopzet.

Ontbreekt er een geldig attest wanneer dat wel had gemoeten, dan riskeert de eigenaar een boete van 500 tot 5.000 euro. Dat bedrag maakt de rekening eenvoudig: een controle vooraf kost je een kwartier. De volledige regels per situatie staan bij wanneer een EPC verplicht is bij verkoop en verhuur, en de termijnen zelf bij hoe lang een attest meegaat.

7. Een fout in het teruggevonden attest laten rechtzetten

Je vindt je attest terug en er staat iets in dat niet klopt: een dakisolatie die er wel degelijk is maar niet meegeteld werd, een verkeerde bewoonbare oppervlakte, een ketel van het verkeerde bouwjaar. Dat is geen detail, want die vaststellingen bepalen samen de energiescore en dus het label, en dat label bepaalt de prijs die je woning haalt en of er een renovatieverplichting op rust. Dit onderdeel wordt zelden uitgelegd, en toch is het de reden waarom veel mensen hun attest opzoeken.

Wat telt als een fout en wat niet

Maak eerst een onderscheid. Een fout is een feitelijke onjuistheid: een aanwezige isolatielaag die niet is opgenomen, een verkeerd gemeten oppervlakte, een installatie die verkeerd is beschreven. Geen fout is de zogenaamde ongunstige aanname. Als de deskundige geen bewijs kreeg van een isolatie die niet zichtbaar is, moet hij uitgaan van de ongunstigste veronderstelling. Dat oogt als een fout maar is een correcte toepassing van de methode. Het onderscheid is praktisch: bij een ongunstige aanname heb je geen klacht nodig, maar bewijsstukken, zoals facturen van de werken of de EPB-aangifte van je bouwdossier.

De weg: eerst de deskundige, dan het agentschap

Neem eerst contact op met de energiedeskundige die het attest opmaakte, met je bewijsstukken erbij. Dat is niet alleen de snelste weg, het is ook de enige partij die het attest inhoudelijk kan herzien. Kom je er niet uit, dan kun je een klacht indienen bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, dat toezicht houdt op de kwaliteit van de attesten. Je hebt daarvoor je eigen gegevens en het certificaatnummer van het betwiste attest nodig, want anonieme klachten worden niet behandeld. Dat toezicht is geen formaliteit: uit een schriftelijke vraag in het Vlaams Parlement (nr. 595 van 12 juni 2025) blijkt dat het agentschap in 2024 bij 459 unieke energiedeskundigen controles uitvoerde op 2.207 wooneenheden, wat leidde tot 126 boetes en 26 schorsingen.

8. Wat je met een teruggevonden attest kunt doen

Een teruggevonden EPC is meer dan een administratief bewijsstuk. Het bevat de vaststellingen van een deskundige over jouw woning, en die lijst is bruikbaar ook als je niet verkoopt of verhuurt. De aanbevelingen die erin staan, zijn geordend en geven je een startpunt voor een renovatieplanning: welke schil lekt het meest, welke installatie weegt het zwaarst door in je score.

Let wel op de leeftijd van je informatie. Heb je na de opmaak van het attest werken laten uitvoeren, dan staat je woning er vandaag beter voor dan het attest laat uitschijnen, en dat verschil zie je pas terug in een nieuwe keuring. Dat is precies het moment waarop een nieuw attest de moeite waard wordt, ook zonder verkoopplannen: het maakt de winst van je werken zichtbaar. Wat zo'n keuring kost, lees je bij de prijs van een energieprestatiecertificaat, en welke werken je score het sterkst verbeteren bij je EPC-label verbeteren.

Tot slot: koppel je attest aan de rest van je dossier. Verkoop je een woning van voor 2001, dan komt er naast het EPC nog een tweede verplicht document bij kijken. En hangt aan je renovatiewerken een tegemoetkoming vast, kijk dan welke steun er voor jouw werken bestaat. Dat vind je bij het asbestattest bij verkoop en bij de premies voor energiebesparende werken.