Wanneer is een EPC verplicht bij verkoop en verhuur?

Wanneer is een EPC verplicht bij verkoop en verhuur?

De EPC-plicht is geen formaliteit die pas bij de notaris opduikt. Ze begint op het moment dat je de woning op de markt brengt en loopt door tot de overdracht rond is. Onderstaande tabel zet de meest voorkomende situaties naast elkaar, telkens met het moment waarop het geregistreerde attest er moet zijn. De regels gelden voor bestaande woningen in Vlaanderen en zijn gebaseerd op de informatie van Vlaanderen.be over het EPC bij overdracht of verhuur van een wooneenheid.

Verkoop loopt van het zoekertje tot de akte

Bij een verkoop volstaat het niet dat het certificaat ergens tussen de eerste bezichtiging en de ondertekening opduikt. Vlaanderen.be stelt dat het EPC aanwezig moet zijn ten laatste bij de eerste bekendmaking van publiciteit, en dat het geldig moet blijven tot en met het verlijden van de notariele akte. Wie zijn woning in maart online zet en pas in oktober tekent, moet dus over die hele periode een geldig attest kunnen voorleggen. Loopt de geldigheid in die tussentijd af, dan is een nieuw attest nodig voor de akte kan passeren. Beschik je nog over een geldig EPC Bouw uit een recente nieuwbouw, dan hoef je geen apart certificaat te laten opmaken. Twijfel je of je nog een attest hebt liggen, dan kun je je bestaande certificaat opzoeken voor je een deskundige belt.

Verhuur telt vanaf de ondertekening van het contract

Bij verhuur ligt het peilmoment op de ondertekening van de huurovereenkomst. Zolang een lopend contract met dezelfde huurder gewoon doorloopt of verlengd wordt, verandert er niets aan je situatie. Zodra de woning opnieuw te huur komt te staan of er een nieuwe huurder tekent, heb je een geldig attest nodig. De belangrijkste wijziging van de voorbije jaren is dat de plicht sinds 1 oktober 2023 ook geldt bij verhuur zonder publicatie. Verhuurders die nooit adverteren en hun woning via mond-tot-mondreclame verhuren, dachten lange tijd buiten schot te blijven. Dat klopt niet meer. Ook onderverhuur en huurovereenkomsten die dateren van voor 1 september 2009 blijven buiten de plicht, maar bij een nieuw contract eindigt die uitzondering.

Het verschil dat de meeste eigenaars missen: verkoop eist een attest van 2019 of later

Dit is de regel die op de meeste pagina's over dit onderwerp ontbreekt en die in de praktijk het vaakst misloopt. Sinds begin 2022 komen bij de verkoop van een bestaande woning enkel nog EPC's in aanmerking die zijn opgemaakt vanaf 2019, en die dus over een energielabel van A+ tot F beschikken. De reden is inhoudelijk: de methodiek werd in 2019 grondig herzien en de oudere attesten zijn niet vergelijkbaar met de huidige. Ze bevatten alleen een kengetal, geen label en geen uitgewerkt renovatieadvies.

Het lastige is dat je dat aan het document zelf niet ziet. Een attest uit 2017 heeft een vervaldatum in 2027 en oogt volkomen in orde. Er verschijnt geen waarschuwing, geen stempel en geen mededeling. Wie zijn woning jarenlang verhuurde met datzelfde attest en daarna beslist te verkopen, heeft geen enkele aanleiding om te vermoeden dat het plots niet meer volstaat. De volgorde van controle is daarom eerst het opmaakjaar, dan pas de vervaldatum. Hoe die termijnen precies werken, staat uitgewerkt bij hoe lang een attest meegaat.

Bij verhuur mag een ouder attest wel

Bij verhuur is de regeling milder. EPC's die werden opgemaakt voor 2019 en nog geldig zijn op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst, mogen daar wel nog gebruikt worden. Hetzelfde papier dat bij een verkoop geweigerd wordt, is bij een verhuur dus perfect bruikbaar zolang de vervaldatum niet verstreken is. Dat verklaart waarom verhuurders en verkopers elkaar op dit punt regelmatig tegenspreken: ze hebben allebei gelijk voor hun eigen situatie. Onderstaande tabel zet de twee regimes regel per regel naast elkaar.

Let ook op het laatste punt in die tabel. Zodra een nieuw EPC voor dezelfde wooneenheid in de Energieprestatiedatabank belandt, verliest het vorige attest zijn geldigheid, ook als er nog jaren op stonden. Laat je na een renovatie een nieuw certificaat opmaken, dan vervangt dat het oude volledig. Wat een label in de praktijk zegt over het verbruik van een woning, lees je bij de betekenis van de EPC-waarde.

Wanneer is een EPC niet verplicht?

Er bestaat wel degelijk een reeks situaties zonder EPC-plicht. Vlaanderen.be somt ze op in het toepassingsgebied van het EPC residentieel en verdeelt ze grofweg over drie groepen: het type overdracht, het type huurovereenkomst en het type gebouw. De tabel hieronder brengt ze samen. Ga er niet te snel van uit dat jouw geval erbij hoort, want de uitzonderingen zijn eng omschreven en de meeste twijfelgevallen vallen net wel onder de plicht.

Vrijstellingen bij de overdracht zelf

De erfenis is de bekendste vrijstelling en tegelijk de meest misbegrepen. Erf je een woning, dan hoeft er voor die overgang geen certificaat te zijn, omdat de akte alleen vaststelt wat er al gebeurd is. Verkoop je diezelfde woning daarna, dan geldt de gewone plicht onverkort. Ook de overdracht van enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom valt buiten de regeling, net als de klassieke vennootschapsverrichtingen waarbij het gebouw mee overgaat zonder dat er een woning van eigenaar wisselt in de gewone zin van het woord. Wie in het kader van een scheiding of een beeindigde samenwoning het aandeel van de andere partij overneemt terwijl beiden al eigenaar waren en minstens een van hen er zijn hoofdverblijfplaats houdt, valt eveneens buiten de plicht.

Vrijstellingen bij huurovereenkomsten

De grens van twee maanden is de belangrijkste. Een huurovereenkomst korter dan twee maanden vraagt geen EPC, en dat geldt uitdrukkelijk ook voor een vakantiewoning die op die manier verhuurd wordt. Verhuur je diezelfde vakantiewoning met een gewone woninghuurovereenkomst, dan verdwijnt de vrijstelling. Verder blijven onderverhuur en de verlenging van een bestaand contract met dezelfde huurder buiten schot, net als huurovereenkomsten die dateren van voor 1 september 2009. Die laatste groep krimpt vanzelf: zodra zo'n woning opnieuw te huur komt te staan, moet de eigenaar alsnog een certificaat laten opmaken. Reken er dus niet op als langetermijnoplossing.

Gebouwen die buiten de regeling vallen

Bepaalde constructies vallen structureel buiten het toepassingsgebied. Woonboten en stacaravans die niet op de nutsvoorzieningen aangesloten zijn, hebben geen EPC nodig. Hetzelfde geldt voor tijdelijke constructies zoals containerwoningen en noodwoningen die niet langer dan twee jaar in gebruik zijn, en voor kloosters en abdijen waar geen geestelijken meer wonen. Ook losse delen van een gebouweenheid vallen erbuiten, bijvoorbeeld studentenkamers die geen eigen sanitair en keuken hebben en dus geen zelfstandige wooneenheid vormen. Voor het gebouw als geheel geldt wel een eigen regeling, die je terugvindt bij het certificaat van de gemeenschappelijke delen.

Situaties waarin veel eigenaars zich vrijgesteld wanen

Naast de echte vrijstellingen bestaat er een grijze zone van gevallen die intuitief buiten de plicht lijken te vallen, maar er wel degelijk onder vallen. Wie zich daarop verkijkt, ontdekt dat meestal pas wanneer de notaris het dossier samenstelt en de akte al gepland staat. Dit zijn de meest voorkomende misverstanden.

Een schenking is geen erfenis. Draag je een woning bij leven over aan je kinderen, dan is er wel een certificaat nodig, net als bij een ruilakte of een inbreng in een vennootschap. Een bouwvallige of vervallen woning is sinds 1 mei 2023 eveneens certificaatplichtig, ook al is ze onbewoonbaar. Hetzelfde geldt voor een casco of ruwbouwwoning: het feit dat er nog niet gewoond wordt, doet niets af aan de plicht. Een woning zonder verwarmingsinstallatie valt sinds juli 2017 onder de regeling, wat destijds het grootste gat in de wetgeving dichtte. En een vakantiewoning die verhuurd wordt met een woninghuurovereenkomst in plaats van een korte overeenkomst, verliest de vrijstelling die bij korte verhuur wel geldt.

De rode draad is dat de vrijstellingen aanknopen bij de aard van de rechtshandeling of bij de aard van het gebouw, niet bij de staat waarin een woning verkeert of bij het gebruik dat je ervan maakt. Een pand dat er slecht aan toe is, ontsnapt daardoor niet aan de plicht. Integendeel: net daar levert het attest de informatie op waar een koper naar vraagt, met het oog op de renovatieverplichting na de aankoop en op de kostprijs van de werken.

Het energielabel moet in elke advertentie staan

De tweede verplichting staat los van het bezit van het attest zelf. Wie een woning te koop of te huur aanbiedt, moet in de advertentie de energiescore of het EPC-label van A+ tot F vermelden. De verplichting geldt voor alle kanalen, niet alleen voor de grote vastgoedwebsites: sociale media, etalageaffiches, advertenties in kranten en zelfs een eenvoudige aankondiging in een lokaal blad vallen eronder. Een makelaar neemt het label daarom standaard mee in de publicatie, maar wie zelf verkoopt of verhuurt, blijft er persoonlijk verantwoordelijk voor.

Bij een label E of slechter komt daar een extra vermelding bij. Vlaanderen.be verplicht in dat geval een melding over de renovatieverplichting, zodat een kandidaat-koper weet dat hij na de aankoop werken zal moeten uitvoeren. Dat is geen detail: het verandert de manier waarop een bod tot stand komt. Kopers rekenen die verplichte ingrepen mee in hun bod, en een advertentie die het label verzwijgt, verplaatst de discussie alleen maar naar een later en ongelegener moment.

Wat riskeer je zonder geldig EPC?

De sanctie is concreet. Volgens Vlaanderen.be kan de eigenaar, verkoper of verhuurder die geen geldig certificaat kan voorleggen, een boete krijgen van 500 tot 5.000 euro. Voor energiedeskundigen die een incorrect attest afleveren, geldt een aparte vork van 250 tot 5.000 euro, met sinds januari 2023 een minimum van 500 euro. De vork voor eigenaars laat ruimte voor de ernst van de inbreuk, maar de ondergrens ligt hoog genoeg om de kostprijs van een gewone keuring ruim te overtreffen. Wat een opmaak zelf kost, lees je bij de prijs van een certificaat.

Betalen ontslaat je niet van de verplichting

Dit is het punt dat het vaakst over het hoofd wordt gezien. Vlaanderen.be vermeldt uitdrukkelijk dat het betalen van de boete de EPC-verplichting niet doet vervallen. Je betaalt dus de sanctie en je laat daarna alsnog het attest opmaken. Een boete is met andere woorden geen alternatief voor de keuring, maar een extra kost bovenop de keuring. Reken er ook niet op dat de transactie ondertussen gewoon doorloopt, want koper, huurder, makelaar en notaris vragen het certificaat allemaal op en de akte kan er niet zonder passeren.

Voor wie krap zit in de tijd, is dat de belangrijkste praktische boodschap: de doorlooptijd van een gewone aanvraag is korter dan de omweg via een sanctie. Hoe de aanvraag verloopt en wat de deskundige ter plaatse komt doen, staat bij het aanvragen van een certificaat. Zit de akte al gepland, dan bestaat er een snellere weg via een keuring met spoed. Houd er tot slot rekening mee dat het EPC bij een verkoop zelden alleen komt: voor woningen gebouwd voor 2001 hoort er ook een asbestattest bij het dossier.

Wie moet wat doen en op welk moment?

Wie de volgorde respecteert, loopt zelden tegen problemen aan. Het certificaat komt vroeg in het traject, nog voor de vraagprijs vastligt en voor de eerste foto online gaat. Onderstaande tabel loopt het traject chronologisch af, van de beslissing om te verkopen of te verhuren tot de handtekening, met telkens de reden waarom dat moment ertoe doet.

Het praktische gevolg van die volgorde is dat je het certificaat het best laat opmaken zodra de beslissing om te verkopen of te verhuren vaststaat. Je koopt er tijd mee om te beslissen of je nog iets aan het label doet, en je vermijdt dat een verlopen attest de akte tegenhoudt. Een breder overzicht van de certificaatplichten in Vlaanderen vind je in de volledige gids over het energieprestatiecertificaat.

Het label bepaalt mee de vraagprijs en de onderhandeling

De verplichting is het uitgangspunt, maar niet het hele verhaal. Zodra het label in de advertentie staat, is het een verkoopargument of net een zwak punt. Een woning met label A of B trekt kandidaten aan en verantwoordt een hogere vraagprijs, terwijl een woning met label E of F kopers doet rekenen: welke werken zijn verplicht, wat kosten ze en wat blijft er over van het budget? Die berekening maken ze voor ze bieden, niet erna.

Er zit ook een timingaspect aan. Laat je eerst werken uitvoeren en daarna pas een nieuw certificaat opmaken, dan vervangt dat nieuwe attest het oude in de databank en verlies je de resterende looptijd van het vorige. Dat is geen probleem zolang je bewust kiest, maar het is wel de reden om niet twee keer te laten keuren zonder dat er iets veranderd is aan de woning.