Snel een EPC nodig: vanaf wanneer moet het attest er zijn?

1. Vanaf welk moment moet het EPC er zijn?

De meeste mensen die snel een EPC zoeken, denken dat het attest bij de notaris op tafel moet liggen. Dat klopt, maar het is het laatste moment van een periode die veel vroeger begint. Er moet een geldig certificaat zijn vanaf het ogenblik dat je de woning te koop of te huur aanbiedt, tot en met het verlijden van de notariele akte. Aanbieden betekent hier publiek adverteren: een zoekertje online, een affiche achter het raam, een advertentie via een makelaar of een vermelding in een krant. Vanaf dat eerste zoekertje loopt de verplichting dus al.

Dat verschil is niet theoretisch. In elke verkoop- of verhuuradvertentie moet de energiescore of het EPC-label van A+ tot F staan. Zonder attest ken je dat label niet, en een advertentie zonder label voldoet niet. Wie zijn woning al twee weken online heeft staan en pas dan een deskundige belt, heeft die twee weken dus niet correct geadverteerd. Wat er precies onder de verplichting valt, per situatie uitgesplitst, staat op de pagina over wanneer een certificaat verplicht is bij verkoop en verhuur.

De drie momenten waarop iemand je attest opvraagt

In de praktijk komt het certificaat drie keer ter sprake, en op elk van die momenten moet het er al zijn. Eerst bij de publicatie, omdat het label in de advertentie hoort. Daarna tijdens de bezichtigingen, want kandidaat-kopers en kandidaat-huurders mogen het attest inkijken. En ten slotte bij de overdracht zelf, waarbij de koper het originele certificaat krijgt. Wie enkel naar het derde moment kijkt, onderschat zijn eigen deadline met makkelijk enkele weken tot maanden.

2. Klopt jouw deadline wel? Zo reken je terug

Voor je een spoedtarief betaalt, is het de moeite om vijf minuten te besteden aan de vraag wanneer het attest er echt moet zijn. Soms blijkt de haast groter dan nodig, en vaker nog blijkt ze groter dan gedacht. Loop je eigen tijdlijn af van achter naar voor: eerst de akte, dan de ondertekening van de verkoopovereenkomst, dan de bezichtigingen, en helemaal vooraan de publicatie van je zoekertje. Het vroegste van die momenten is jouw echte deadline.

Twee situaties komen daarbij het vaakst voor. In de eerste heb je nog niet gepubliceerd en is er dus nog geen verplichting geschonden: je hebt tijd tot de dag waarop je zoekertje online gaat, en die dag bepaal je zelf. In de tweede staat de woning al online zonder label, of ligt er een ondertekende overeenkomst met een aktedatum die nadert. Dan is spoed wel degelijk terecht, en telt vooral hoe snel je een deskundige binnenkrijgt.

Terugrekenen vanaf de akte tegenover terugrekenen vanaf het zoekertje

Wie terugrekent vanaf de akte komt bijna altijd tot de conclusie dat er nog tijd zat is, want tussen de verkoopovereenkomst en de akte zitten doorgaans enkele maanden. Wie terugrekent vanaf het zoekertje komt tot de omgekeerde conclusie. Dat tweede vertrekpunt is het juiste. Het praktische gevolg is dat je het attest best regelt in de fase waarin je nog foto's neemt en de beschrijving schrijft, niet in de fase waarin er al een bod ligt. Hoe de aanvraag zelf verloopt, van offerte tot plaatsbezoek, lees je bij de stappen van een aanvraag.

3. Heb je misschien al een bruikbaar attest liggen?

De snelste opmaak is de opmaak die je niet hoeft te doen. Voor je een spoedopdracht plaatst, controleer je dus of er voor jouw woning al een geldig certificaat bestaat. Een EPC is tien jaar geldig vanaf de opmaak, dus een attest uit een vorige verkoop of verhuur kan perfect nog lopen. Let wel op twee valkuilen. De eerste is dat een nieuw EPC in de databank de geldigheid van het vorige onmiddellijk beeindigt, dus het jongste attest telt. De tweede is de grens van 2019 bij verkoop.

Die tweede valkuil is precies waar mensen met haast in trappen. Sinds begin 2022 is bij een verkoop alleen een EPC rechtsgeldig dat opgemaakt is in 2019 of later. Iemand die in allerijl een oud attest uit een map opdiept, is bij een verkoop dus niet geholpen, ook al staat er nog een vervaldatum in de toekomst op. Bij verhuur mag een ouder attest wel gebruikt worden, op voorwaarde dat het geldig is bij de ondertekening van de huurovereenkomst. De volledige uitleg over beide data staat op de pagina over de looptijd van een certificaat.

Waarom een ouder attest bij verhuur wel volstaat

Het onderscheid tussen verkoop en verhuur bestaat omdat de attesten van voor 2019 vervroegd zijn uitgefaseerd voor verkoop, en niet voor verhuur. Voor een verhuurder met haast is dat goed nieuws: er is een reele kans dat je vandaag al voldoet en geen enkele spoedopdracht nodig hebt. Voor een verkoper is het omgekeerde waar. Ken je het nummer of de datum van je attest niet meer, dan helpt de uitleg over een bestaand certificaat terugvinden je verder voor je een deskundige belt.

4. Wat gebeurt er als het attest er niet op tijd is?

De sanctie bij een ontbrekend EPC is een boete van 500 tot 5.000 euro voor de eigenaar. Die boete is niet het enige gevolg, en meestal ook niet het gevolg dat je het eerst voelt. Een advertentie zonder energielabel moet aangepast worden, wat betekent dat je zoekertje offline gaat of herwerkt wordt op het moment dat je net zichtbaarheid nodig hebt. Een notaris die vaststelt dat het certificaat ontbreekt, kan de akte niet zomaar laten passeren zoals gepland. En een koper die het attest pas laat te zien krijgt, heeft een extra argument in de onderhandeling.

Belangrijk daarbij: de boete betalen doet de verplichting niet verdwijnen. Het certificaat moet er daarna alsnog komen, en dan sta je met dezelfde opdracht plus een sanctie. Dat maakt de rekening eenvoudig. De kost van vroeg beginnen is een gewoon tarief en wat plannen. De kost van te laat zijn is een spoedtoeslag, een mogelijk vertraagde akte en in het slechtste geval een boete die een veelvoud van het attest bedraagt.

5. Wat je wel kunt versnellen en wat niet

Een spoedopmaak versnelt niet het hele proces, maar een deel ervan. De deskundige moet ter plaatse dezelfde vaststellingen doen als anders: de gebouwschil opmeten, de installaties bekijken, de bewijsstukken beoordelen en het dossier daarna indienen in de databank. Wat een spoedopdracht doet, is jouw bezoek hoger in de agenda plaatsen. Alles wat daarna komt, volgt zijn gewone gang. Daarom is het weinig zinvol om te rekenen met een vast aantal dagen: de doorlooptijd hangt af van de agenda van de deskundige, van de toegang tot de woning en van hoe volledig jouw dossier is op het moment van het bezoek.

De toegang tot de woning is vaker de rem dan de agenda

In dossiers die uitlopen, ligt het zelden aan de deskundige alleen. Een leegstaande woning waarvan de sleutel bij een familielid ligt, een huurder die eerst verwittigd moet worden, een kelder of zolder die op slot zit: dat zijn de zaken die een bezoek doen verschuiven of die een tweede bezoek nodig maken. Regel die toegang voor je belt, en zorg dat elke ruimte, ook de technische ruimte en de aansluitingen, die dag bereikbaar is. Bij een appartement komt daar de vraag bij of er ook een certificaat is voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw, want dat is een aparte opdracht met een eigen timing.

6. Wat kost een spoedtarief, en waarom verschilt het zo?

De prijs van een EPC is niet gereglementeerd. Elke energiedeskundige bepaalt zijn eigen tarief, en dat geldt evengoed voor het supplement dat hij vraagt om jouw bezoek voorrang te geven. Er bestaat dus geen officieel spoedtarief waaraan je je kunt spiegelen, en er is ook geen bovengrens. Dat is vervelend nieuws als je hoopte op een vast bedrag, maar het is bruikbaar nieuws voor wie moet beslissen: net omdat de prijzen vrij zijn, lopen ze uiteen, en net daarom loont vergelijken ook onder tijdsdruk.

Vergelijken kost je in de praktijk weinig tijd. Vraag drie offertes tegelijk op in plaats van na elkaar, en vraag telkens de totaalprijs inclusief het supplement en inclusief btw en verplaatsing. Wie na elkaar belt, verliest dagen; wie parallel werkt, verliest een uur. Wat een gewone opmaak kost per woningtype, en welke onderdelen in dat bedrag zitten, staat op de pagina met richtprijzen per woningtype.

Wat je vraagt voor je bevestigt

Vier vragen volstaan om een spoedofferte te beoordelen. Wat is de totaalprijs inclusief het supplement? Op welke dag en welk uur komt de deskundige effectief langs? Hoe lang na het bezoek wordt het attest ingediend in de databank? En welke bewijsstukken wil hij op voorhand ontvangen? Dat laatste antwoord is het waardevolste, want het bepaalt mee je label. Een deskundige die daar geen lijstje voor heeft, geeft je een sneller bezoek maar niet noodzakelijk een beter dossier.

7. De fouten die haast maakt met je label

Hier zit de eigenlijke kost van spoed. Een energiedeskundige mag enkel rekening houden met wat hij ter plaatse kan vaststellen of met wat je met een bewijsstuk kunt staven. Ziet hij een spouwmuur zonder factuur van de isolatie, dan mag hij niet aannemen dat er isolatie in zit. Bij twijfel geldt de ongunstige aanname. Wie onder tijdsdruk zijn map met facturen niet doorzoekt, laat zo punten liggen die er wel degelijk zijn. Het resultaat is een lager label voor een woning die in werkelijkheid beter presteert.

Een halfuur documenten tegenover een labelsprong

Reken het even door in de juiste volgorde. Een spoedsupplement betaal je een keer en het is een bedrag van dezelfde orde als het attest zelf. Een label dat een klasse lager uitvalt dan het had gekund, staat in elke advertentie, komt terug in elke onderhandeling en bepaalt of een koper meteen aan verplichte werken denkt. Wat een label doet met de positie van je woning in de markt, staat uitgewerkt bij de invloed van het label op de waarde. Ligt je score richting E of F, lees dan zeker ook wat de renovatieverplichting voor een koper betekent, want dat is precies waar een kandidaat over zal beginnen.

Het praktische advies is dus simpel. Neem het halfuur dat nodig is om je facturen te verzamelen, ook als je haast hebt, en stuur ze op voor het bezoek in plaats van ze tijdens het bezoek te zoeken. Ontbreekt er iets belangrijks, bijvoorbeeld de factuur van je isolatie, vraag dan een duplicaat aan je aannemer terwijl de afspraak al vastligt. Welke ingrepen je score het sterkst bijsturen als je toch nog werken plant, lees je bij de maatregelen met de grootste impact, met de achtergrond over isoleren van dak, muren en vloer en over zelf stroom opwekken. Voor de tussenkomsten die daarbij horen, is er het overzicht van de beschikbare steunmaatregelen.

8. Een bezoek voor twee attesten: EPC en asbestattest

Wie met haast een verkoop voorbereidt, vergeet vaak dat er nog een tweede attest in het dossier hoort. Een EPC en een asbestattest kunnen in een enkel bezoek gecombineerd worden, op voorwaarde dat je een deskundige aanspreekt die beide opdrachten uitvoert. Dat scheelt een tweede afspraak, een tweede keer toegang regelen en een tweede keer wachten op een agenda. Onder tijdsdruk wint die combinatie vaak meer dan een dag vroeger langskomen voor een enkel attest, precies omdat het plannen van de toegang de traagste schakel is.

Vraag bij het combineren wel expliciet naar de totaalprijs voor beide opdrachten samen, want ook hier zijn de tarieven vrij. Vergelijk die totaalprijs met twee losse offertes, zodat je weet wat de combinatie je werkelijk oplevert. Wat het tweede attest inhoudt en wanneer het verplicht is, staat op de pagina over het asbestattest bij een verkoop.

Wanneer combineren niet lukt

Combineren lukt niet altijd. Niet elke energiedeskundige is ook asbestdeskundige, en omgekeerd. In een appartementsgebouw kunnen de opdrachten bovendien uit elkaar lopen omdat de gemeenschappelijke delen een aparte procedure volgen met de vereniging van mede-eigenaars als opdrachtgever. Loop je daartegen aan, plan dan de twee bezoeken op dezelfde dag na elkaar in plaats van in dezelfde afspraak. Je verliest dan wel twee tijdsloten, maar niet twee weken.